Le blog du 53

Les ménages n'auront pas eu le temps de profiter de la hausse du taux d'usure applicable au 1er octobre. Les banques en ont profité pour augmenter les taux des crédits immobiliers selon les grilles de taux consultées par les courtiers, rapporte Capital. « Comme on pouvait s'y attendre, dans le sillage de la remontée des taux d'usure, les banques ont remonté significativement leurs taux de crédit jusqu'à 0,40 point même pour l'une d'entre elles ! », déclare Sandrine Allonier, porte-parole du courtier Vousfinancer. Ainsi, sur 15 ans, les taux moyens atteignent maintenant 1,7 %, sont de 1,9 % sur 20 ans et de 2,10 % sur 25 ans.

Certaines banques affichent même « des taux supérieurs à 2 % sur toutes les durées », précise la porte-parole. Meilleurtaux pointe de son côté des taux moyens sur 20 et 25 ans qui atteignent respectivement 2,1 % et 2,3 %. Ces niveaux sont comparables à ceux enregistrés l'été 2016. A cette époque, le taux d'usure était aux alentours des 4 %.

Remontée insuffisante du taux d'usure

Mais ce n'est pas le cas aujourd'hui. Remonté au 1er octobre, le plafond au-delà duquel les banques ont interdiction de prêter atteint 3,05 % pour les crédits immobiliers de plus de 20 ans (48 points de hausse par rapport au dernier trimestre) et 3,03 % pour les prêts de moins de 20 ans (+ 43 points). Les banques augmentent leurs taux, car elles se basent sur les Obligations assimilables au Trésor (OAT) pour établir leur grille. Or, les OAT ont atteint 2,81 % fin septembre, soit le double du mois précédent.

Toutefois, les emprunteurs dont le dossier était bloqué cet été ont encore une marge de manœuvre. « Si le dossier affiche un taux dans la moyenne de marché, ils doivent rapidement contacter leur banque ou leur courtier et accepter le prêt qui leur est désormais présenté » Dans un mois, il sera trop tard. Le marché sera de nouveau bloqué par le mécanisme de l'usure.

Les prix immobiliers restent élevés et les taux de crédit ne cessent de grimper. La double peine pour les jeunes qui désirent devenir propriétaires. C'est le souhait de près de 7 Français âgés de moins de 35 ans sur 10 (68%), selon un sondage Opinion Way. Rassurant, rentable, preuve de réussite personnelle et opportunité pour se créer un patrimoine: les qualificatifs ne manquent pas pour résumer les atouts de l'immobilier. Mais 42% des jeunes estiment ne pas avoir les moyens d'acheter un logement, dans le contexte actuel.

Confirmation avec les propres chiffres : parmi les 18-25 ans que le réseau a interrogés, 72% affirment ne pas être propriétaires. Pourtant, 64% sont en recherche. Mais peu de biens correspondent, selon eux, à leur budget d'autant plus limité qu'ils sont souvent des primo-accédants et ne disposent donc pas d'épargne et/ou d'apport élevé. Ce qui les pénalise face à des banquiers de plus en plus exigeants également sur l'endettement mais aussi la distance entre le domicile et le travail ainsi que l'état de votre logement. Votre budget carburant sera , en effet, d'autant plus élevé que vous cherchez un bien éloigné de votre bureau, en supposant que vous deviez prendre votre voiture. Par ailleurs, si vous optez pour une passoire thermique, des travaux seront nécessaires. Avec l'envolée de l'inflation, leur coût est de plus en plus cher.

Redynamiser les villes moyennes

Quant aux 25-35 ans interrogés, ils sont majoritairement propriétaires (78%) mais plus de la moitié (55%) d'entre eux est en couple avec une personne âgée de 35 à 50 ans et 34% possèdent leur logement depuis moins d'un an. «De plus en plus, les jeunes sont en concurrence, pour un même bien, avec des profils plus âgés, perçus par les vendeurs comme plus rassurants». Que faire pour éviter qu'ils soient exclus durablement du marché immobilier? La réponse paraît évidente: baisser les prix. Comment? La solution qui revient à chaque fois, c'est construire plus de logements. Mais une autre option prend de l'ampleur: redynamiser les villes moyennes.

«Avec l'essor du télétravail, les jeunes ont été nombreux à s'éloigner des grandes villes pour profiter d'une meilleure qualité de vie. Pour s'y installer, les logements et les territoires doivent être repensés». Ainsi, «les jeunes sont de plus en plus vigilants sur le confort numérique et notamment la connexion à la fibre et sur la proximité avec les transports». Et ce n'est pas tout: 68% des personnes interrogées par Opinion Way, souhaiteraient que les logements soient plus écoresponsables ou autonomes.

Le président Emmanuel Macron a fait de l'écologie une des priorités de son second mandat et souhaite, notamment, rénover 700.000 logements par an. Mais d'aucuns estiment, parmi les experts immobiliers, que les aides sont insuffisantes. «Si les Français sont prêts à se mobiliser pour imaginer l'avenir de l'immobilier de façon plus responsable, nous devons leur donner toutes les cartes en main pour leur permettre de passer à l'acte».

Qui dit «été», dit souvent piscine. La France en compte plus de 3 millions et leur nombre ne fait que croître depuis 6 ans. Et ce n'est pas fini: près de 150.000 nouvelles devraient compléter le parc d'ici deux ans. Qui dit «piscine» dit détente, mais pas que. Pour construire un tel équipement, vous devez payer une taxe foncière. Car une piscine fait augmenter la valeur locative de votre logement et donc la taxe foncière, de 5% à 10% en moyenne, soit entre 50 et 100 euros environ, selon la surface du logement, de la piscine et du taux de la taxe foncière appliqué par la commune (qui varie d'une année sur l'autre). À moins que votre piscine soit gonflable ou démontable: dans ce cas, vous serez exonérés de taxe foncière.

Et ce n'est pas tout. Vous devrez également vous acquitter d'une autre taxe, moins connue du grand public: la taxe d'aménagement, payable qu'une seule fois, à l'occasion de la délivrance de l'autorisation administrative (permis de construire ou déclaration préalable de travaux). À une condition: la surface de votre piscine doit être supérieure à 10 m². Ce qui explique sans doute que les bassins de moins de 10 m² ont la cote en ce moment chez les Français. Quelle est cette taxe d'aménagement? Il s'agit d'un impôt prélevé sur les constructions extérieures telles que les piscines donc mais aussi les vérandas, les parkings ou encore les cabanes d'une surface supérieure à 5 m² et d'une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1,8 mètre.

Et en 2022, la taxe d'aménagement sera particulièrement salée puisqu'elle a flambé de 7%! Voici comment elle se calcule. La base d'imposition forfaitaire s'élève à 200 euros par m². Prenons l'exemple d'une piscine découverte de 25 m². La base d'imposition s'élève donc à 5000 euros. À cette somme s'appliquent un taux communal (entre 1% et 5%) et un taux départemental (entre 1% et 2,5%). Ainsi, une piscine découverte de 25 m² vous coûtera 375 euros à Biarritz, 342,5 euros à Rennes ou encore 340 euros à Valence, selon le simulateur du gouvernement.

Sachez enfin que vous disposez de 90 jours à partir de la fin des travaux, pour déclarer votre piscine aux impôts. Si vous vous exécutez dans les temps, vous serez exonérés de taxe foncière pendant 2 ans. Si vous ne déclarez pas votre piscine ou hors délai, vous risquez un redressement fiscal. Dans le détail, le contribuable doit financer les montants des surfaces non déclarées, parfois sur plusieurs années, avec des intérêts de retard. Le fautif risque également une amende qui peut grimper jusqu'à 150 euros si aucune déclaration n'a été faite dans les délais prescrits, précise la Direction générale des finances publiques. Si ce document a bien été transmis à l'administration fiscale mais qu'il comprend des omissions ou des erreurs, la sanction est comprise entre 60 et 150 euros, selon la loi (article 1729 C du code général des impôts).

Autres sanctions: la cotisation de taxe foncière peut être multipliée jusqu'à 4 en fonction du nombre d'années écoulées entre le 1er janvier de l'année suivant celle de l'achèvement de la piscine et l'année ou l'omission a été découverte (article 1508 du code général des impôts). Enfin, les propriétaires, qui ont bénéficié d'une exonération temporaire de taxe foncière, pourraient voir leur avantage réduit voire supprimé.

Il est loin le temps où la résidence secondaire était vue comme une survivance du passé, une habitude française bien trop coûteuse au vu des satisfactions qu'elle rapporte... Et puis la crise sanitaire est passée par là et ceux qui disposaient déjà d'un point de chute à la campagne ont commencé à en profiter à plein et les autres ont été de plus en plus nombreux à vouloir leur emboîter le pas. Désormais, la plupart des Français valorisent beaucoup plus fortement l'agrément et le confort de vie que leur apporte leur résidence secondaire.

Mais ce lieu de villégiature reste généralement identifié avant tout comme un foyer de coûts. Même ceux qui sont prêts à la mettre en location n'escomptent guère mieux que couvrir la totalité de ses frais de fonctionnement, voire une partie seulement. Il est vrai que la mise en location par le propriétaire est souvent artisanale et fastidieuse, débouchant sur peu de nuitées louées. «Nous sommes persuadés qu'une résidence secondaire bien choisie et bien gérée, cela rapporte bien plus que des soucis et des dépenses puisque dans le meilleur des cas, l'investissement peut s'avérer plus rentable qu'une location classique de longue durée», estime Alexis Cohen, PDG de Mansio.

Ticket moyen: 500.000 à 600.000 euros

Cette jeune pousse, née pendant la crise sanitaire, rassemble des startupers qui se sont notamment connus chez Uber et qui ont décidé d'optimiser le marché des résidences secondaires dont ils ont perçu tous les intérêts durant les confinements successifs. Sur six grandes zones (région parisienne, Normandie, Côte d'Azur et Luberon, bassin d'Arcachon et côte girondine, côte basque et Landes, Alpes du nord), la société propose un accompagnement complet depuis la recherche du bien (ainsi que le financement et les tâches administratives), jusqu'à la rénovation et l'ameublement, en passant par la gestion locative voire la conciergerie. Elle revendique ce suivi individualisé et l'aspect clé en main mais ne cherche pas à se positionner sur un créneau particulièrement haut de gamme. «Pour le moment nos premières acquisitions tournent en moyenne autour de 500.000 à 600.000 euros, précise Alexis Cohen, mais cela peut aller du petit appartement pied à terre à la luxueuse villa.»

Un appartement à Fréjus

Pour le compte du Figaro immobilier, Mansio a réalisé deux simulations. Dans le premier cas, il s'agit d'acquérir un petit appartement de 55 m² disposant de deux chambres et d'une salle de bains, en plein cœur de la ville de Fréjus. Le bien est affiché à 179.000 euros et reviendra à l'acheteur à 196.900 euros une fois que l'on a ajouté les frais de notaires et les honoraires de Mansio. Du côté des recettes, on admet que le logement est proposé à la location 315 jours par an pour laisser au propriétaire 50 jours pour en profiter. Selon les statistiques fournies par Mansio, le taux d'occupation moyen est de 59% dans ce secteur et le tarif de la nuit y est de 85 euros en moyenne. Des éléments qui permettent d'escompter 15.797 euros de recettes annuelles (315 x 0,59 x 85). Reste à déduire les frais: 1032 euros de charges et 3159 euros de frais de gestion pour Mansio (qui prélève 20% des loyers en gestion locative). Rappelons que la gestion de locations touristique est bien plus gourmande en main-d'œuvre que la gestion locative classique, d'où des frais bien plus important. Il reste donc 11.606 euros, soit un rendement de 5,9% et un gain net de 35 par mois en admettant que l'acquisition est entièrement financée par un emprunt sur 20 ans. Une fois le prêt remboursé, l'opération dégage 1053 euros de bénéfice par mois.

Un chiffre optimiste puisqu'il ne tient pas compte ni des travaux de réparation et d'entretien, ni de la fiscalité qui pourrait bien s'envoler sur les résidences secondaires. Une objection que balaie Alexis Cohen. «Il faut compter en général pour l'entretien annuel courant un budget de 0,5 à 1,5% de la valeur globale par an, souligne-t-il. Même si la fiscalité devait s'envoler, on ne dépasserait pas les 2%», estime-t-il.

Une propriété sur les hauteurs de Trouville

Dans le deuxième cas de figure, il s'agit d'une propriété normande sur les hauteurs de Trouville-sur-Mer. Ce bien de 177 m² habitable (5 chambres, 3 salles de bains) avec piscine et 1 242 m² de terrain est proposé à 850.000 euros, soit 935.000 euros tous frais compris pour l'acheteur. Le taux d'occupation est ici plus faible; 41% mais le prix moyen de la nuitée s'envole à 440 euros. En admettant toujours que le bien est proposé à la location 315 jours par an afin de s'en réserver 50, on obtient une recette de 56.826 euros (315x0,41x440). Une fois que l'on a déduit les 1470 euros de charge et les 11.365 euros de frais de gestion de Mansio, il reste 43.991 euros. Cette fois-ci, l'opération nécessite un effort d'épargne de 865 euros si elle est intégralement financée par un prêt immobilier sur 20 ans. Passé ce délai, la maison normande rapporterait 3788 euros par mois (en plus des 50 jours d'agrément).